宝山和浦东两地块6月5日挂牌出让或无人竞买
发布时间：2014-06-06 09:53:10 阅读 次
值得关注的是，就在去年9月，同样位于宝山区高境的一幅地块还以24.75亿的总价成交，溢价率高达118%；今年3月，上海融绿也以24亿夺得宝山区顾村镇住宅地块，楼板价20150元/平方米，溢价率为83%。短短几个月内，宝山地块高价成交到目前的延迟出让，其中体现了地方政府在面对不同市场行情时以不同态度来使土地价值最大化的资产逻辑。
从高价争抢到无人竞买
此次出让的地块分别是浦东新区新场镇01单元C－02、C－03地块和宝山区罗店中心镇新镇区C6－2地块。据上海规土局网站信息，截至5月22日，上述两幅被延迟出让的土地分别有27人和12人领取竞买申请书，但确定参与竞买的人数为1和0。
据资料显示，浦东新区新场镇01单元C－02、C－03地块，出让面积为45070.7平方米，属于普通商品房、商业用地，起始价格67876万元；宝山区罗店中心镇新镇区C6－2地块，出让面积为14045.5平方米，属于商业用地，起始价格为12445万元。
从去年下半年至今年上半年，宝山区的两幅高价成交地块都曾引起不小的关注。去年9月，来自福建的房企泰禾集团(000732,股吧)一举击败招商、融信、保利、旭辉、建发等其他19家房企，以24.75亿夺得宝山区高境镇地块。地块出让底价为11.34亿元，折合楼板价为1.1万元／平方米，而泰禾夺得地块后的成交楼板价折算下来达24003元／平方米，溢价率高达118%。
今年3月成功出让的宝山顾村镇也是一幅高溢价成交地块。在保利、远洋、上实、建发、旭辉等知名开发商参加竞争的情况下，上海融绿最终以24亿元的总价夺得地块，楼板价为20150元／平米，溢价率达83%。
虽然上海融绿的优势就是高端住宅产品的开发，但在融绿拿地时，地块周边的二手房（房源、代理、租房）价格也仅在1.8万元／平方米至2.2万元／平方米。按照融绿的拿地成本，融绿的产品需要达到4万元／平方米的价格才能有合理的盈利水平，如何能在这一板块中做出受到市场认可的高端产品，一时也引起了大家的热议。
而罗店新镇最近一次出让的经营地块是宝山区罗店中心镇新镇区F1－1地块。去年3月，福建正荣集团有限公司以总价13.5亿元摘得该地块，溢价率达41%，折合楼板价12149元／平方米。可见，从去年至今年年初，宝山区内有多幅地块都是以高价成交。此次罗店地块延迟成交，说明目前楼市走势的不确定性也直接影响开发商拿地的热情，而作为土地出让方的地方政府，由于受到之前高价成交的刺激，更不情愿以较低的价格出让土地，而是选择继续观望。
核心是土地价值最大化
实际上，在上海的土地市场，地块延迟出让或多次出让时有发生。例如普陀长风生态商务区4号东南地块的出让过程，就充满了戏剧化。2007年6月，国美电器集团高调与上海普陀长风生态商务区签订全面合作协议，宣称将在长风生态商务区斥资20亿元，筹建国美电器集团华东地区总部，其总部的建设地点就是生态商务区4号东南地块。
在2007年9月地块公开竞拍前5天，当时的国美董事黄光裕还出售了1.7亿股股份，套现23.36亿元，被外界视作充实公司地产储备的资金。然而在土地竞买当天，一家名不见经传的公司—上海志成企业发展有限公司最终以11.04亿元的总价从国美手中夺得地块，而地块的挂牌起始价仅为3.14亿元，最终地块溢价率超过300%。国美的“内定”地块就这么被“横刀夺爱”。
在2008年，由于楼市行情突变，上海志成向普陀区房地部门提出终止履行该地块土地使用权出让合同的申请。随后，普陀区房地部门宣布收回该地，重新投入市场。2008年10月，一家名为上海赢华房地产开发有限公司的企业以7.64亿元的底价获得地块，然而令人意想不到的是，上海赢华的法人代表正是此前提出退地的上海志成的股东，而上海志成的董事长恰恰就是上海赢华的实际控制人。也就是说，当初夺得地块的开发商退地后再次拿地，而这一退一进之间长风地块的成交价格从当初的11.04亿元直降至7.64亿元，不计退地可能产生的违约成本，上海志成借此省下土地成本达3.4亿元。
在土地市场行情火爆的时候，地方政府会允许市场中突然出现的“黑马”以价高者得的方式拿地，而在市场行情冷清，有可能出现地块流标现象的时候，地方政府会选择自行拿地或者找系统内的“外援”接手。例如闸北区属公司曾在土地市场行情不佳的情况下，多次出现在土地交易市场。
2008年11月，闸北区属公司上海不夜城新发展公司联手上海城建置业以11.79亿元的底价独家竞得东至彭越浦、南至延长中路的闸北区295街坊26丘地块，成交楼板价1.15万元／平方米；2009年1月，上海不夜城新发展公司、上海电气集团资产经营有限公司和上海建工房产有限公司联合成立的屹申房产，又同样以底价21.7亿元独家竞得闸北区281街坊地块，成交楼板价同样在1.15万元／平方米左右；2010年7月，上海中星集团和上海北方城投以15.79亿元获得了闸北区456街坊地块，成交楼板价约为1.2万元／平方米。
这一连串的“内部消化”使地块避免了流标的威胁，其成交价格也不至于太低。无论是延迟地块出让、更改原定的地块受让方，还是直接接受出让地块，作为土地出让方，地方政府在面对不同的土地市场环境时，其核心原则依然是使土地价值最大化。
关乎地方政府债务风险
在市场环境较好的时候，地方政府遵循“价高者得”的竞买原则，让土地价格“随行就市”；在市场行情不佳时，开发商拿地热情降低时，则在担任土地出让方的同时出任竞买方，保证地价不会大幅度下滑；在市场前景不明朗时，则很有可能直接采取观望态度，情愿延迟出让也不愿降低土地底价。
然而，地方政府将地价保持在一个稳定的水平并不仅仅是为维护土地市场行情，还和地方政府整体资产估值有关。为了公共设施建设，几乎所有地方政府都会大举向银行进行融资，并以储备土地抵押作为融资平台。为提高银行信贷杠杆，地方政府就需要最大限度地抬升作为资本金的土地的价值，同时也要给市场营造房地产市场的良好前景。
如果出让的地块价格下降，不仅地方政府的财政收入会减少，也使还未出让的地块价值整体缩水。作为地方政府抵押的土地价值整体缩水，地方政府就会面临资不抵债的困境，引发债务平台风险。因此，无论运用哪种方法，地方政府都会紧守地价的底线。
在目前楼市前景不明时，中央政府、开发商，以及作为土地出让主体的地方政府都在进行观望。而在开发商出手愈发谨慎的当下，地块延迟出让的情况是否会越来越多，本报也会持续关注。
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