上海土地市场正在等待一次全新的转变。早报记者了解到，上海不少老牌国企手中，都拥有大量的土地储备，其中很多为工业用地，因此盘活存量将是其未来的重点工作。

手里握有约420万平方米土地资源的“大地主”—上海纺织(集团)有限公司在着手工业土地转性上，将先行先试两大项目—宝山研发总部项目和闸北商办项目。之后，上海纺织集团还将开发6个时尚地产项目，总投资超百亿元。

上海市规划和国土资源管理局局长庄少勤曾于今年初表态：在用地总量上，上海将提前突破建设用地的“天花板”。在建设用地指标快用完了的状况下，业内人士指出“上海工业用地的再开发将成为下一轮房地产发展的新引擎”。

欲先试点闸北宝山两项目

值得注意的是，早在今年3月份，上海市政府就连续下发了3份文件，加大盘活存量土地力度。在政策利好的条件下国企虽跃跃欲试，但并没有具体的方案表明如何操作。

“大地主”上海纺织集团首次表态，将先行试点两个项目来推动工业土地转性。上海纺织集团的相关负责人告诉早报记者，根据上海市国有资产监督管理委员会(上海国资委)部署，上海纺织集团将开展新一轮国资国企改革，在本次改革方案中，房地产业务成为集团主要业务之一，定位为“反哺主业”，通过深度开发自有土地资源，支撑集团主业发展，支持时尚产业发展。

2013年底，上海国资委正式出台《关于进一步深化上海国资改革促进企业发展的意见》，要求国有企业提高活力和整体竞争力。

此前有一份统计数据显示，上海纺织集团共拥有420万平方米左右的土地资源。上述负责人表示，上海纺织集团目前将先行试点闸北和宝山两个项目，规划将闸北项目开发为商办楼，宝山项目开发为研发总部，以吸引国内外大企业、大公司入驻，两项目规划总建筑面积10万平方米左右。他表示，如果上述两个项目建成，上述地块土地溢价空间将大大提高。该负责人进一步表示，近期，上海纺织集团正在与闸北、宝山两区政府进行密切接触，并得到了两区政府的大力支持。

上述负责人介绍，“如果未来这两个项目打造成高层办公楼，可吸引集团内企业和国内外大企业入住，以带动区域经济发展;将原厂房处置转让或出租，土地利用价值就会高很多。后续集团还将投入更多的工业用地，以开发房地产。”

上海纺织集团表示，如果能够通过政府批准，上述闸北和宝山两个项目将很快启动。后续，上海纺织集团还将联合国内外知名企业和社会资本投资6个项目，将在自有土地上开发建筑面积40万平方米的时尚地产，总投资将超过百亿元。

据上海纺织集团调研，集团旗下还有一些工业用地所在区域没有编制规划，一旦规划编制完成，还将有60多万平方米的工业土地转向开发。上海纺织集团表示，准备投入开发的土地目前产出率都不高，利用这些土地开发房地产，看似资源少了一块，但总体结构将更合理，含金量也会更高。

零星开发自持比例高

今年3月底，上海市政府下发的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》(《实施办法》)的意见规定，上海对存量工业用地将主要采取区域整体转型、土地收储后出让和有条件零星开发等实施路径，并为此制订了一系列引导及鼓励政策。文件显示，关于区域整体转型开发，除政府土地收储后整体开发建设外，还允许单一主体或联合开发体采取存量补地价方式自行开发。

上海纺织集团相关人士介绍，“从周边环境来讲，上海纺织集团整体转性的土地比较少，都是要零星开发的。”他表示，零星开发的自持比率较高，占50%～70%。

目前，对于未划入整体转型区域的零星工业用地，规划为住宅用地的，必须通过收储后公开出让;规划为其他经营性用途的，对纳入旧区改造范围内的，必须通过征收后整体实施;对于不属于以上两类，且周边已无规划开发建设用地的，可以经区县政府批准后，通过存量补地价方式实施自行开发。

上海纺织集团此次的宝山研发总部项目，如通过批准，将以补缴地价的方式进行转型。

《实施办法》中规定，转型为研发总部产业项目类用地的市场评估地价，外环线以外地区不低于相同地块工业用途基准地价的150%，外环线以内地区则一般不低于相同地段办公用途基准地价的70%;转型为研发总部通用类的，市场评估地价不低于相同地段办公用途基准地价的70%。

此外，符合相关条件的研发总部类用地，最高容积率可以达到4。

在上海市建设用地规模接近极限、土地利用效率不高的情况下，国企手中的土地通过二次开发，很多资源将得到有效利用，比如土地改变用途后，容积率也可得到提高。

据介绍，上海工业用地的二次利用最早可追溯到1953年，当时工业用地二次利用形式单一，速度缓慢。经过60年来不断地摸索、调整，2014年，上海政府不仅出台了指导性文件，还针对存量工业用地和新增工业用地形成了政策体系，以鼓励国有企业盘活土地资源。

除了上海纺织集团，上汽集团、光明食品集团等国企手中也拥有大量土地储备。上汽集团方面曾向早报记者表示，目前该集团在上海的土地共有1500万平方米，其中厂房有700万平方米，主要集中在安亭、金桥、临港等地区。

崔霁表示，未来上海土地供应，除了新增以外，盘活存量将是重点。“大地主”手里的工业用地大都在比较好的区位，对未来上海的整个土地市场及房地产市场，都是增加土地供应的一个新的渠道。